任意売却を利用する前に知っておきたいこと

住宅ローンの支払いが難しくなった場合は、競売もやむないと考えている人もいるかもしれません。
それもひとつの解決策ですが、競売では市場価格よりもかなり安く売却することになりますので、家を手放してもまだ残債を多く支払わなくてはならなくなります。
さらに、周囲に知られてしまうなどデメリットも多い方法です。
そこで、よりメリットの多い任意売却が選ばれることも増えています。
実際に手続きをする前にはその仕組みやメリットを知っておきましょう。

任意売却を利用する前にしっておきたい仕組みやメリット競売との違いをご紹介！

ローンの支払いが難しい物件を市場価格に近い金額で売るなら任意売却が向いています。
名前は聞いたことがあるもののその仕組みが良くわからないという人もいるのではないでしょうか。
抵当権の設定された物件は一般的に売却することができませんが、任意売却の場合は金融機関の合意を得ることで、ローンを残したまま抵当権を抹消してもらい不動産の売却ができるようになります。
競売とは違い、通常の不動産売買と同じように進めていくので、住宅ローンを滞納しているという事実を周囲に知られる心配もほとんどありません。
売却にかかる諸費用は、売却代金から差し引かれることになるので、現金を用意する必要もなく、交渉次第によっては引っ越し代を確保できることもメリットです。
ローンの残債は債権者と交渉することで、分割で無理のない範囲で支払うこともできます。

任意売却は競売と違って責務回収を行うことが可能です

住宅ローンを滞納してしまい、不動産などを売った代金を返済に充てる場合、競売と任意売却という売却方法があります。
これらにはいくつか違いがあり、住宅ローンを払えなくなると借入先になる銀行などの金融機関（債権者）は、裁判所を介して優先的に不動産を売却し、売却代金からローン残額として回収する手続き実施することが多いです。
債権者は住宅ローンが申請された場合、購入した不動産に抵当権を設定しており、万が一ローンが返済されない時に不動産の売却益から残額を回収することができる保険をかけています。
建物について債務がなく、土地に関してかかるローン返済が滞った場合、一括として土地や建物なども対象とすることが可能です。
土地だけが競売にかけられたり売却されて、土地や建物の所有者が違うことを避けるためになります。
競売は裁判所が介入するので、強制的であり融通が利かない手続きです。
しかし任意売却になると、債務者自らの判断や任意によって取引を行うことができます。
任意売却のメリットとして、市場価格にほぼ近いような価格で売却することができたり、残債を圧縮することが可能です。
債権者にとって任意売却の方が多く債務回収を行うことができるでしょう。

任意売却なら非公開で物件を売り渡すことができる

任意売却は、ローンの返済が困難になった住宅等を売り、その代金を返済に充てることをいいます。
通常の不動産売却の場合、売却代金でローンを完済できる見込みがなければ債権者の同意が得られませんが、たとえ完済できなくてもできるだけ債務を減らし、残りは改めて返済計画を立て直す前提で行われる点に特徴があります。
これと似たような売却法に競売がありますが、両者はいくつかの点で異なっています。
任意売却の方が競売よりも高値で売れる可能性が高いこと、住宅明け渡しのスケジュールに融通が利くことなどが主な相違点ですが、その他にもう1つ、非公開で物件を売却できるという違いも見逃せません。
競売の場合、買い手は公開競争入札によって募集されるため、物件の形態や所在地などが公に広く告知されます。
これに対して任意売却では一般的な不動産取引と同じように市中で買い手を探すので、たとえ広告を掲出するとしても知られるのはおおよその住所程度です。
そのため、隣人等に知られずに売却手続きを進めることができます。

任意売却のメリットは引渡し日を調整できること

何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、債権者からの督促にも応じずにそのままの状態を続けていると、住宅を競売にかけられてしまうおそれがありますが、これを避ける手段としてよく用いられるのが任意売却という手法です。
これは、不動産会社に依頼するなどして市中で住宅を売却し、その代金を返済に充てるというものです。
競売も任意売却も住宅を人手に渡すことには変わりありませんが、入札によって物件を売却する競売に対し、通常の不動産取引と同じように手続きを進めていく任意売却の方が、市価に近い金額で売れる可能性が高いという利点があります。
当然、その分だけ残債をより圧縮することができます。
また、売却のスケジュールに融通が利きやすいというのも、任意売却における利点の1つです。
裁判所が一法的に決める競売と異なり、債権者と債務者が話し合いながら日程を決めていくため、引渡し日を調整すれば住み替えの準備もスムーズになります。

任意売却は実績のある不動産会社に依頼するのがポイント

任意売却は住宅ローンが支払えなくなった場合などに効率的に住宅を処分する方法であり、競売に比べその自由度が高いことから注目されています。
一般的に住宅ローンが支払えなくなった場合、抵当権を持っている金融会社がこれを裁判所の許可を得て競売にかけ、その利益を住宅ローンの返済に補填すると言う仕組みとなっていることから、本人の手元にお金が渡る事はありません。
また競売の場合には売却が決まったらすぐに退去しなければならず、その引っ越し費用なども支払われないため様々な費用が発生することも大きな問題となります。
任意売却はこのようになる前に住宅を売却し、その利益の1部を住宅ローンの返済に充てることで、お金が残った場合は自由に使うことができることになります。
引っ越し費用に充当することもできるのですが、そのためにはできるだけ高く売ることが必要です。
そのためこれを依頼する不動産会社は実績を持っているところを選ぶのが良い方法であり、万が一売れなかった場合には競売に至ることになるので、しっかりと選ぶことが大切です。

任意売却では諸経費を負担せずに済むので安心

通常の不動産売却では、抵当権抹消費用や売買契約書に貼り付ける印紙代、不動産会社に支払う仲介手数料など様々な費用が発生します。
一般的には売却金額の3～4％ほどの費用がかかると言われているため、不動産を1,000万円で売却した場合は30～40万円ほどの費用を売主が負担しなければなりません。
しかし、任意売却では売却金額の中からこれらの諸経費を賄うことが可能です。
任意売却では、買主から支払われる代金が住宅ローンの返済金に充てられますが、全額が返済に充てられるわけではありません。
任意売却を行う方は、自己資金で売却にかかる費用を支払えないケースがほとんどなので、上記した抵当権抹消費用や仲介手数料などの諸経費は売却金額の中から賄うことが認められています。
また、マンションの場合は滞納していた管理費や修繕積立金も売却代金から支出されるのが一般的です。
なお、任意売却が成功した場合、新しい住居へ引っ越すことになりますが、引っ越し費用を売却代金から支出できるかは債権者との交渉次第となります。

任意売却の相談はタイミングを逸しないことが大事

任意売却とは、住宅ローンなどの支払を延滞した状況下で裁判所の関与することなく、第三者に不動産を売却するというものです。
通常の不動産売却と大きく異なるのは、住宅ローンを返済するためのスキームが同時に進行することにあります。
つまり売主と買主だけでなく、住宅ローンを融資している金融機関の三者が手続きに関与するので、経験豊富な専門家のサポートが必須であることに特徴があります。
ただし任意売却を進めるには、タイミングが重要です。
住宅ローンを返済すれば、保証会社が代位弁済し裁判所に競売の申し立てを行い、最終的には競売により第三者の所有となってしまいます。
このような裁判所の競売ルートとの兼ね合いでは、任意売却が不可能になってしまうこともありえます。
したがって任意売却で相場に近い金額で売却し、住宅ローンの帰趨を解決するには、出来るだけ早く専門の不動産会社などに相談することがポイントです。
概ね支払延滞を1回でもすれば、相談をもちかけるのがベターです。

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